Põhja-Tallinna SÕNUMID 27.04.2007
Сроки договоров о найме, которые должны знать вынужденные квартиросъемщики

Заканчивается 13-летний срок (3+5+5) действия договоров о найме жилья т. н. вынужденными квартиросъемщиками, предусмотренный Законом об основах реформы собственности и Жилищным законом, и встает вопрос, что дальше.
Этот предусмотренный законами срок действует при найме жилья в случае, если отношения установились до возврата жилья и независимо от того, был ли заключен договор письменно. Если после возврата жилья (т.е. передачи по акту правопреемному собственнику) был заключен новый договор о найме с новым наймодателем, его продление и срок зависят от достигнутой сторонами договоренности.
По прошествии 13-летнего срока отношения найма с вынужденными квартиросъемщиками регулируются Законом об обязательственном праве, вступившем в силу 1.07.2002.
Статья 309-ф, ч. 1-я, гласит, что срочный договор о найме завершается по прошествии срока, если договор не был расторгнут ранее. В то же время, как сказано в 310-й статье, ч. 1-й, если по истечении срока договора найма съемщик продолжает пользоваться жильем, договор о найме считается бессрочным, если в течение двух недель наймодатель или съемщик не изъявили иную волю. Для съемщика срок заявления исчисляется окончанием срока договора о найме, для наймодателя с того дня, когда он узнал, что съемщик продолжает пользоваться жильем. Как сказано в 3-й ч., если ни одна из сторон договора о найме, заключенного по меньшей мере на два года, не сообщит по меньшей мере за два месяца до окончания срока найма о том, что не желает продлевать договор, договор о найме по истечении срока становится бессрочным. Если наймодатель за два месяца до окончания срока договора сообщит съемщику, что не не желает продлевать договор, он не продлевается.
Закон об обязательственном праве дает съемщику право ходатайствовать о продлении договора. Это право он имеет, если между ним и наймодателем заключен как срочный, так и иной договор. Съемщик должен четко знать, заключен ли у него срочный или бессрочный договор, поскольку от этого зависят сроки предъявления требований о продлении договора о найме.
Как предусматривает статья 329-я, ч. 2-я, Закона об обязательственном праве, съемщик имеет право потребовать продлить бессрочный договор, представив соответствующее ходатайство комиссии по найму или суду в течение 30 дней с момента получения извещения о прекращении договора.
Часть 3-я 329-й статьи гласит, что для продления срочного договора съемщик должен представить ходатайство наймодателю не позднее чем за 60 дней до окончания срока договора. Можно потребовать продлить договор до трех лет, если его прекращение обернется тяжкими последствиями для съемщика и его семьи. Если наймодатель не согласится продлить договор, съемщик может потребовать продлить его через комиссию по найму или суд.
Для продления договора, уже продлевавшегося комиссией или судом, съемщик должен представить ходатайство не позднее чем за 60 дней до окончания срока договора.
Съемщик обязан сам доказать, что прекращение договора обернется тяжкими последствиями для него или его семьи, при этом следует иметь в виду, что в соответствии со статьей 330-й, ч. 1-й, Закона об обязательственном праве каждая из сторон может настаивать на изменении условий договора в случае его продления. Таким образом, если съемщик докажет, что у него и его семьи нет возможности подыскать себе другое жилье (снять или купить), и прекращение договора обернется для них тяжкими последствиями, то если комиссия по найму или суд придут к выводу, что ходатайство обосновано, то решающий спор орган по ходатайству наймодателя может определить совершенно новые условия найма (размер и порядок платы за жилье, права и обязанности сторон и т.д.).
Следовательно, если по истечении срока договора о найме съемщик не выяснит возможности его продления и в случае необходимости своевременно не обратится с ходатайством, то договор будет прекращен, и наймодатель может обратиться с требованием о возврате ему жилья в комиссию по найму или суд. Если будет установлено, что договор прекращен, комиссии или суду не останется ничего другого, как вынести решение об освобождении жилого помещения, и если съемщик не сделает этого добровольно, наймодатель может потребовать выселить съемщика и проживающих вместе с ним лиц.



Сроки договоров о найме, которые должны знать вынужденные квартиросъемщики